L’application de la loi Belim se concrétise par une nouvelle phase : l’expérimentation de l’encadrement des loyers, pour neuf communes de l’île situées dans des zones tendues. Avec une médiane de 10,90 euros au m², cet encadrement est porteur d’enjeux économiques et sociaux forts. Pour qui, comment et pourquoi ? L’OLL, l’Adil et l’Agorah ont répondu.
À La Réunion, le loyer mensuel hors charges pour le parc locatif privé est de 731 euros par mois. Au mètre carré, la médiane est de 10,90 euros. Derrière ces tarifications au mètre carré, il y a en fait la vie des ménages, leur pouvoir d’achat, leur confort financier ou, dit autrement, ce qu’il reste à la fin du mois pour payer les factures, l’alimentaire, etc.
Plafonner le niveau des loyers, c’est en fait jouer sur un facteur déterminant le niveau de vie des gens. En 2024, et selon les données de l’Observatoire des loyers privés à La Réunion, plus de la moitié des ménages réunionnais n’ont pas les revenus suffisants pour accéder à la location dans le parc privé, tandis que près de 4 familles sur 10 ne peuvent se louer un T4 dans ce même parc. Le 29 août dernier, l’OLL( Observatoire des Loyers), l’Adil (Agence départementale d’information sur le logement) et l’Agorah ( Agence d’urbanisme de la Réunion) ont présenté les résultats d’études des loyers sur le territoire et le dispositif d’encadrement des loyers, prochainement expérimenté à La Réunion.
Le 13 juin dernier, le vote de la loi Belim a acté l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans les communes tendues des cinq départements et régions d’outre-mer. Cette loi, qui s’applique au parc locatif privé, sera effective d’ici fin 2026, voire 2027 à La Réunion, annonce Benoît Pribat, co-directeur de l’Agorah.
Seules neuf communes des zones tendues pourront candidater
Cet encadrement est régi par un règlement précis, auquel devront se soumettre les communes qui souhaiteront candidater, par le biais des EPCI (Cirest, Cinor, TO, Casud et Civis). Tout d’abord, pour l’encadrement du niveau des loyers, qui vise à plafonner le montant initial des loyers (à ne pas confondre avec l’encadrement de l’évolution des loyers), la collectivité devra appartenir à une zone tendue. En clair, elle devra justifier par exemple d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, ou encore d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, parmi la liste des critères.
À La Réunion, neuf communes font partie de ces zones tendues : Saint-Denis, Sainte-Marie, Le Port, Saint-Paul, La Possession, Saint-Pierre, Saint-Louis, Le Tampon et L’Entre-Deux.
Ces zones s’inscrivent dans une réalité globale du territoire : les loyers réunionnais sont bien inférieurs à ceux de Paris, mais comparables à ceux de grandes ou moyennes agglomérations. Simplement pour comparer, en termes de niveaux de loyers, le Territoire de l’Ouest est équivalent à Bordeaux, la Cinor est comparable à Lille, la Civis aux Sables-d’Olonne, la Casud à Arles et la Cirest à Auray.
Une procédure qui repose sur la collecte de données
Concrètement, la procédure se divise en deux étapes : une période de collecte de données dans le cadre de la candidature de la collectivité pour estimer la pertinence du dispositif sur son territoire, puis, si elle est retenue, de nouvelles données sont collectées pendant la période d’expérimentation.
Cette histoire de collecte de données, c’est en fait la volonté d’établir un plafonnement le plus juste possible, en fonction de la réalité du terrain, sur la base de statistiques solides. Pour l’OLL et l’Adil , il faudra en fait réaliser un recensement auprès des ménages, mais aussi des agences immobilières. Le but est de fixer des loyers de référence et de les actualiser au fil du temps, si besoin, en fonction du secteur géographique, de la typologie du bien et de l’époque de construction.
Concrètement, le propriétaire bailleur pourra ensuite fixer librement le prix de son loyer dans une fourchette allant de 30 % en-dessous du loyer de référence médian, et jusqu’à 20 % au-dessus. Cette tarification du loyer de référence s’appliquera pour les locations vides et meublées, à usage de résidence principale, et pour les baux de mobilité, c’est-à-dire d’un à 10 ans pour un logement meublé.
En fonction de la collecte de ces données et de la mise en place du dispositif, les différentes agences tablent sur une application d’ici fin 2026, voire 2027. Reste à voir quelles communes candidateront, et quelles conséquences concrètes cet encadrement aura sur la vie des ménages.
Sarah Cortier
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