La terre, cet héritage colonial qui continue de creuser les inégalités à La Réunion

Dans son rapport sur les inégalités systémiques outre-mer, la commission d’enquête du Sénat montre comment la répartition des terres, héritée de la période coloniale, continue d’influencer l’accès au patrimoine, au logement et, plus largement, à l’égalité réelle.

La terre n’est jamais un simple morceau de territoire. À La Réunion, elle est aussi un héritage de la colonisation, un patrimoine, un capital économique, parfois un conflit familial. Dans son rapport remis le 30 juin 2026 sur les inégalités systémiques dans les outre-mer, la commission d’enquête du Sénat fait du foncier l’une des principales « causes racines » des inégalités. Derrière les difficultés de logement, les successions bloquées ou la flambée des prix, les sénateurs voient la persistance d’une organisation de la propriété héritée de la période coloniale.

Le rapport rappelle que les territoires ultramarins demeurent profondément marqués par leur histoire. À La Réunion, comme en Guadeloupe, en Martinique ou en Guyane, l’économie de plantation a façonné durablement la répartition des terres. Cette organisation n’a jamais totalement disparu. Lors de son audition devant la commission, l’économiste Sébastien Mathouraparsad a résumé ce constat : « La répartition du foncier, issue de la période coloniale, et les transmissions patrimoniales entretiennent une concentration foncière historiquement liée aux activités de plantation. »

Cette concentration foncière ne relève donc pas uniquement du passé. Pour les sénateurs, elle continue de produire des effets très concrets sur la société réunionnaise. Dans une île où le foncier est naturellement limité, elle contribue à raréfier les terrains disponibles, à renchérir les prix et à compliquer l’accès au logement.

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Une terre héritée mais souvent inutilisable

Le paradoxe réunionnais est là. Beaucoup de familles possèdent un terrain, sans pouvoir réellement en disposer. Le rapport estime qu’environ 20 % de la surface cadastrale réunionnaise est concernée par des situations d’indivision. À chaque succession, le nombre d’héritiers augmente. Les décisions deviennent plus difficiles, les conflits plus fréquents, les projets de construction ou de vente peuvent rester bloqués pendant des années.

Posséder un terrain ne garantit donc pas de disposer d’un patrimoine mobilisable. Une parcelle en indivision ne permet pas toujours d’obtenir un prêt, de construire une maison, de développer une activité agricole ou simplement de transmettre un bien dans de bonnes conditions.

Pour la commission d’enquête, la sécurisation des titres de propriété constitue ainsi un enjeu majeur d’égalité patrimoniale. Elle estime que le désordre foncier prive une partie importante de la population d’un patrimoine pleinement transmissible. La loi Letchimy de 2018 a facilité, sous certaines conditions, la sortie des indivisions successorales et son application a été prolongée jusqu’en 2038. Mais les sénateurs considèrent que ces dispositifs demeurent insuffisants au regard de l’ampleur du phénomène.

Une richesse immobilière de plus en plus concentrée

À l’autre bout de l’échelle patrimoniale, le rapport décrit un mouvement inverse : celui de la concentration de la richesse immobilière. Les sénateurs rappellent que « les inégalités patrimoniales constituent un puissant facteur de reproduction des inégalités sociales ». Le foncier n’est donc pas seulement une question d’accès au logement. Il est aussi un levier d’accumulation de richesse pour une partie de la population, tandis qu’il demeure inaccessible ou juridiquement bloqué pour une autre.

Les chiffres avancés par la commission illustrent cette évolution. En 2025, 2 052 foyers fiscaux ultramarins étaient assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), représentant un patrimoine immobilier total de 4,8 milliards d’euros. À La Réunion, le montant de l’IFI acquitté a progressé de 45 % entre 2018 et 2025, contre 21 % à l’échelle nationale.

Les rapporteurs restent prudents dans leur analyse. Cette progression peut s’expliquer par la hausse des prix de l’immobilier ou par une meilleure identification des patrimoines par l’administration fiscale. Mais ils y voient également le signe d’une valorisation croissante des patrimoines déjà constitués. Dans le même temps, une partie des familles réunionnaises demeure propriétaire de terrains qu’elle ne peut ni vendre, ni bâtir, ni transmettre facilement en raison de l’indivision.

C’est ce contraste que met en lumière le rapport : d’un côté, un patrimoine immobilier qui prend de la valeur et se concentre ; de l’autre, un patrimoine foncier parfois hérité mais immobilisé. « Le désordre foncier constitue un frein au développement économique et à la réduction des inégalités », résume la commission. Pour les sénateurs, sécuriser les titres de propriété et faciliter la sortie des indivisions ne relève donc pas uniquement d’une simplification administrative : il s’agit aussi d’un enjeu de justice sociale et d’égalité patrimoniale.

Une concentration qui alimente aussi la crise du logement

Pour la commission d’enquête, la question foncière ne peut être dissociée de celle du logement. Les sénateurs rappellent que les inégalités dans les outre-mer sont systémiques : elles se renforcent mutuellement. La concentration foncière, conjuguée à la rareté des terrains disponibles et à l’augmentation des coûts de construction, contribue à limiter l’offre de logements et à l’augmentation des loyers. Entre 2019 et 2024, le prix du mètre carré pour le parc locatif a progressé de 34 %.

Les conséquences sont visibles. Selon la Fondation pour le logement des défavorisés, 13 % des logements sont suroccupés à La Réunion, contre 9,5 % dans l’Hexagone. Si la situation reste moins critique qu’en Guyane (40 %) ou à Mayotte (56 %), elle révèle néanmoins une tension durable sur le marché du logement.

Le rapport recommande donc d’accroître fortement la production de logements sociaux. Les sénateurs proposent de sanctuariser, voire d’augmenter les crédits de la Ligne budgétaire unique (LBU), principal outil de financement du logement social outre-mer, dont les moyens ont diminué de 43 % depuis 2011. Ils plaident également pour une extension effective des aides personnalisées au logement (APL) et pour une réduction des coûts de construction afin de desserrer durablement la pression sur le marché locatif.

Une réforme foncière à l’horizon 2040

Pour les sénateurs, les mesures actuelles restent insuffisantes face à un désordre foncier qui s’est construit sur plusieurs siècles. La commission recommande l’organisation d’un grand débat national sur le foncier outre-mer et l’adoption d’une loi spéciale foncière visant à résorber ce désordre d’ici 2040. Elle préconise notamment de renforcer les moyens des Safer ultramarines, d’accélérer les opérations de titrage, de faciliter davantage les sorties d’indivision et d’évaluer l’application de la loi du 9 avril 2024 sur l’accélération de la rénovation de l’habitat dégradé.

Au-delà des outils juridiques, le rapport pose une question plus fondamentale : celle de l’égalité patrimoniale. À La Réunion, les inégalités ne se transmettent pas seulement par les revenus, l’école ou l’emploi. Elles se transmettent aussi par les parcelles, les successions, les titres absents et les terres devenues inexploitables. Pour la commission d’enquête, la promesse d’une « égalité réelle » dans les outre-mer ne pourra être tenue sans s’attaquer à cet héritage foncier. 

Olivier Ceccaldi